Gehört das Eigenheim ins Nettovermögen?

Ja, dein Eigenheim gehört ins Nettovermögen. Es gehört dir (ganz oder teilweise), hat einen Marktwert und ließe sich verkaufen. Es wegzulassen würde dein Vermögen unterschätzen, oft deutlich.

Eine Wohnung ist aber kein Tagesgeldkonto. Wer beides gleich behandelt, bekommt eine irreführende Zahl. Zwei Gewohnheiten helfen: die Immobilie vorsichtig bewerten und eine zweite Zahl ohne sie führen.

So nimmst du sie auf

Auf die Vermögensseite kommt der aktuelle Marktwert, also was du heute realistisch beim Verkauf erzielen würdest, nicht der Kaufpreis. Auf die Schuldenseite kommt die Restschuld der Baufinanzierung.

Beispiel: Eine Wohnung im Wert von 400.000 € mit 260.000 € Restschuld erhöht dein Nettovermögen um 140.000 €. Diese 140.000 € sind dein Eigenkapital in der Immobilie.

Zieh die Schuld nicht vom Wert ab, um nur die Differenz einzutragen. Führst du beide Zeilen getrennt, siehst du, wie die Restschuld über die Jahre schrumpft. Das ist einer der schönsten Verläufe in jedem Vermögensdiagramm.

Den Wert schätzen

Den genauen Wert kennt man erst beim Verkauf. Ziel ist eine vernünftige Schätzung. Orientiere dich an tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Nähe, nicht an Angebotspreisen, die meist höher liegen. In Deutschland helfen dabei die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse. Online-Bewertungen sind ein Anhaltspunkt unter mehreren. Hast du vor Kurzem gekauft, ist der Kaufpreis ein guter Start.

Einmal im Jahr aktualisieren reicht. Im Zweifel abrunden: Ein zu hoch angesetzter Immobilienwert lässt alles andere besser aussehen, als es ist.

Verkaufskosten

Eine Immobilie zu Geld zu machen kostet: Makleranteil, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank, Kosten für Unterlagen. Und wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss den Gewinn in Deutschland meist versteuern. Zusammen kommen schnell einige Prozent des Preises zusammen. Manche ziehen eine Schätzung dieser Kosten vom Wert ab. Optional, aber eine gute Gewohnheit, wenn die Immobilie einen großen Teil deines Vermögens ausmacht.

Warum eine zweite Zahl ohne Eigenheim?

Mit einer Küche kannst du keine Einkäufe bezahlen, und für die Rente verkaufst du dein Zuhause meist nicht, es sei denn, du willst dich verkleinern. Deshalb lohnen sich zwei Zahlen:

1. Gesamtes Nettovermögen inklusive Eigenheim.
2. Nettovermögen ohne selbst genutzte Immobilie (oft „liquides“ oder „investierbares“ Vermögen genannt).

Die zweite Zahl zählt etwa für deine FIRE-Zahl oder die Frage, wie lange du ohne Gehalt auskämst. Außerdem ist sie stabiler. Immobilienpreise können sich auf dem Papier stark bewegen, ohne dass sich an deinem Alltag etwas ändert.

Und vermietete Immobilien?

Eine vermietete Wohnung ist eher eine Kapitalanlage. Nimm sie zum Marktwert auf, die Finanzierung dagegen, und zähl sie zum investierbaren Vermögen, weil sie Einnahmen bringt und du sie verkaufen kannst, ohne umzuziehen.

Häufige Fehler

Am häufigsten: ewig den Kaufpreis ansetzen. Nach zehn Jahren kann der in beide Richtungen weit danebenliegen.

Die Restschuld zu vergessen passiert öfter, als man denkt, besonders wenn der Kredit bei einer anderen Bank liegt. Auch Renovierungen werden gern überbewertet: Eine Küche für 30.000 € erhöht den Verkaufspreis nicht um 30.000 €.

Liegt die Immobilie im Ausland, bewerte sie in ihrer Landeswährung und lass den Tracker umrechnen (mehr zu Währungen).

Ausprobieren

Der Nettovermögen-Rechner hat getrennte Zeilen für Immobilie und Baufinanzierung, so siehst du beide Zahlen in einer Minute. In NetWorthy legst du dein Zuhause mit deiner eigenen Schätzung an, verfolgst die Restschuld dagegen und passt den Wert an, wann immer du mehr weißt.